Как выбрать застройщика и не остаться без денег и квартиры

Выбор квартиры начинается с выбора застройщика. В этой статье мы расскажем как выбрать застройщика и на что обращать внимание, чтобы обезопасить себя и не вложить деньги в сомнительную стройку. Советы, изложенные ниже, не обезопасят вас полностью, но помогут сделать правильный выбор.

1. Сайт застройщика

У каждого застройщика должен быть сайт. Текущая редакция 214-ФЗ обязует каждого застройщика иметь веб-сайт в сети Интернет для размещения информации об объектах строительства.

На сайте ищите раздел с документами. Хорошие застройщики публикуют сканированные копии устава и свидетельств на своем сайте. Если раздел с документами найти не получается, то это первый "звоночек" к тому, что покупать квартиры у такого застройщика не стоит. Если вы находитесь на официальном сайте застройщика и видите телефон отдела продаж, то наберите на этот номер и спросите, где именно расположена документация на новостройку. О требованиях к документации читайте ниже.

Сайт должен быть современным и удобным. Если сайт выглядит, будто сделан в прошлом десятилетии, то либо новостройка действительно строится очень долго, либо застройщик не особо задумывается о своих покупателях.

Очень удобно, когда застройщик публикуют на своем сайте ход строительства, веб-камеры для онлайн трансляции стройки, цены и планировки. Застройщики, которым похвастаться нечем, обычно всячески скрывают ход строительства, так как по срокам были какие-то нарушения.

2. Существует ли застройщик?

В первую очередь, нужно понять действительно ли организация, которую вы проверяете, является застройщиком. Застройщик — это организация, которая строит дома. Как и у любой организации,  у застройщика должен быть устав, свидетельство о регистрации (ОГРН) и свидетельство о постановке на налоговый учет (ИНН). На сайте хороших застройщиков они представлены в разделе «Документы».

На сайте налоговой службы можно получить выписку из единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). С помощью выписки можно получить информацию о застройщике. Например, достоверна ли информация о месте нахождения организации; действительно ли лицо, указанное в качестве директора, является руководителей организации; находится ли организация в состоянии реорганизации или ликвидации, да и существует ли вообще такая организация. 

Чтобы получить выписку, вам нужно знать ИНН или ОГРН организации. Они указаны в свидетельствах. Если найти их не удается, то ищите на сайте застройщика проектную декларацию на какой-нибудь из его домов. В ней можно найти ИНН и ОГРН застройщика.

3. Застройщик работает по 214-ФЗ

Если застройщик продает квартиры не по договору долевого участия или уступки прав требования по договору долевого участия, то минуйте покупку квартиры у такого застройщика.

Есть и другие формы продажи квартир в Новосибирске, но все они на страх и риск покупателей. Минимум гарантий, максимум рисков. Мы советуем не рисковать, когда речь идет о нескольких миллионах рублей.

4. Документы застройщика

На сайте застройщика обязательно должны быть два документа: Разрешение на строительство новостройки и Проектная декларация.

Разрешение на строительство выдает администрация района или мэрия города, без него ни один застройщик не может строить дома. Государство проверяет застройщика еще до начала строительства.

Проектную декларацию застройщик составляет сам и утверждает у администрации. В ней застройщик обозначает множество важных деталей будущего строительства: от озеленения территории до финансирования.

Какую информацию можно узнать из проектной декларации:

• Учредители компании
• Построенные объекты застройщика
• Финансовый результат
• Номер разрешения на строительство
• Права застройщика на земельный участок
• Планируемые элементы благоустройства
• Планируемые подключение к инженерным сетям
• Детальная информация по каждой квартире в жилом доме

С 1 июля 2018 года в соответствии с правками в 214-ФЗ все застройщики обязаны публиковать на своих официальных сайтах следующие документы для каждого жилого многоквартирного дома:
- Разрешение на строительство
- Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок
- Проектная декларация
- Проект договора долевого участия
- Положительное заключение экспертизы

Кроме того, 214 Федеральный Закон обязал застройщиков публиковать актуальные фотоотчеты многоквартирных домов, строящихся с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

5. Проверяем информацию в интернете

В интернете можно найти массу полезной и не очень информации о застройщике. Верить этой информации не всегда можно, так как в интернете можно писать анонимно. 

Требования о банкротстве

На сайте федеральных арбитражных судов есть онлайн картотека дел. Можно по ИНН и названию организации узнать в каких делах участвует застройщик. В первую очередь нужно проверить, что нет требований о банкротстве к застройщику. Застройщик не должен быть ответчиков в банкротных делах.

Отзывы о застройщике

Есть много сайтов, где люди могут оставлять свои отзывы о компаниях. Самый распространенный сервис в Новосибирске — Фламп. Когда вы читаете отзывы, то будьте внимательны. Положительные могут куплены, а отрицательные часто написаны конкурентами. Обращайте внимание на отзывы, которые содержат фотографии и какие-то детали приема квартир. Детали, которые могут быть известны только покупателям. 

Обращайте внимание на отзывы о качестве строительства, о работе управляющей компании, о выполнении гарантийных обязательств. Это то, с чем вам придется столкнуться после сдачи дома и получения ключей от квартиры. 

Стоит знать, что застройщики иногда покупают отзывы о себе. Ниже пример задания, которое представитель застройщика разместил на сайте фрилансеров.

В Новосибирске есть популярный городской сайт - НГС. На нем есть форум, в том числе про новостройки. Полезный источник информации, можно найти практически про любую стройку, но нужно тщательно фильтровать контент в таких темах, так как среди информации много слухов и домыслов. Люди любят придумывать и раздувать проблемы, особенно когда дело касается строительства.

Больше правды можно узнать от менеджеров отдела продаж (если мы говорим о нормальном застройщике). Если у вас есть вопрос по качеству строительства и срокам, то лучше задать его напрямую представителям застройщика. Не факт, что вы узнаете истинную картину дел, но все же это точка зрения зачастую объективнее.

6. Деловая репутация застройщика

Не столь важный пункт, но все-таки "Предупрежден - значит вооружен". Иногда застройщиками становятся организации, которые строительством ранее не занимались. И тут зависит от руководителя как компания будет себя чувствовать в роли застройщика. Строить дом — это не только купить телефон для продаж и лить бетон. Это еще и сервис, маркетинг, пред и пост продажное обслуживание, тщательно проработанные схемы и графики строительства. 

Контакты на сайте

Если у застройщика в контактах указан мобильный телефон, а почта создана на каком-то почтовом сервисе - желательно сразу перестать рассматривать такой вариант. Это значит, что застройщик не следит за разговорами своих менеджеров, нет гарантии, что на ваши письма будет дан ответ. Скорее всего это значит, что у застройщика нет системы ведения клиентов, а значит могут возникнуть проблемы в процессе оформления сделки.

Непродающие отделы продаж

Стоит дом-красавец. А до отдела продаж не дозвониться. Все потому, что застройщик знает, что его дома продаются сами, из-за удобного расположения, например. Он считает, что тем, кому нужно, позвонят еще несколько раз. 

Все бы ничего, и цена на квартиры в таких домах может быть ниже, чем у конкурентов. Но сервиса нет. Это значит, что получить ответы по дому будет трудно, узнать технические размеры практически нереально, а на все, что не касается подписания договора, вам ответят "ВСЁ ЕСТЬ НА САЙТЕ, ДО СВИДАНИЯ". Хотя порой и там нет. К сожалению, в Новосибирске еще есть пара таких застройщиков.

7. Смотрите готовые дома застройщика

Обязательно посмотрите дома, которые застройщик сдал недавно. Во многом именно они ответят на вопросы, связанные с качеством строительства.

Начните с изучения групп в социальных сетях, в которых общаются собственники квартир. В поиске попробуйте найти группы по названию жилого комплекса или по номеру дома. Иногда вы можете встретить группы, которые создают агентства недвижимости с целью привлечения новых клиентов. Такие группы не дадут вам никакого ответа. Ищите группы, которые создают сами жильцы. В них минимум рекламы, и в них вы сможете задать свои вопросы и получить ответы от будущих соседей.

В группах часто можно узнать как работает управляющая компания, лифты, клининг, как застройщик справляется со своими гарантийными обязательствами и обещаниями, которые были даны при покупке квартиры клиентам. Обращайте внимание на группы, которые не контролирует застройщик или его управляющая компания. В таких группах все "интересное" будут сразу удалять. 

Если у вас есть возможность добраться до одного из построенных ранее домов застройщика, то это обязательно нужно сделать. Не бойтесь спрашивать жильцов. Если вам будут отвечать, что все нормально, то все действительно нормально. Помните, что если что-то в доме плохо - вам обязательно скажут об этом. Старайтесь опросить по 2-3 человека каждой категории людей - разные люди замечают разные проблемы. Например, студент вряд ли заметит, что не предусмотрены спуски с тротуара для мам с колясками.

Что важно заметить: повреждение конструктива здания и фасада. Гарантийный срок в строительстве сейчас 5 лет. После этого срока все проблемы, связанные с домом, ложатся на плечи жильцов. Отремонтировать фасад — дело не из дешевых. Если сданные дома застройщика рушатся на глазах, то стоит задуматься. 

На что не стоит обращать внимание: в зимнее время года застройщики не делают благоустройство. Если дом сдан совсем недавно и еще не было не одного лета, а на территории траншеи из грязи - плохо, но не беда. Скорее всего застройщик сделает в теплую погоду озеленение и установит детские площадки. Гораздо лучше, если работы с землей будут производится в теплый период.

8. Срок строительства

Стоит отметить, что крупные застройщики строят сразу несколько объектов по городу. Застройщику не выгодно нарушать сроки и качество строительства, так как информация об этом может отразиться на продажах всех объектов. Конечно, хороший маркетинг сможет скрыть все прошлые ошибки, но все равно это большой риск для застройщика. Крупные застройщики больше вниманию уделяют своей стабильности и стараются строит качественно.

Еще нужно обращать внимание на срок строительства. Зимы в Новосибирске достаточно холодные, и зимой строить дом с летней скоростью не получается. Вода замерзает при минусовой температуре, а без воды не может обойтись ни одно строительство. Срок строительства панельного дома в Новосибирске — до 1 года. Монолитного и кирпичного может достигать до 2 лет. Все зависит от этажности. Выбирая новостройку, нужно сразу ориентироваться на такие сроки. Если застройщик обещает построить 25-этажный дом с подземной парковкой полностью за полгода - нужно проверить его на адекватность. Лучше сразу выбрать новостройку со сроком строительства 1-2.5 года. Построят раньше — будет радость. Построят в срок — ну и нормально.

9. Выписка ЕГРН

В проектной декларации можно найти кадастровый номер участка, на котором строится дом. Так же в выписке можно увидеть все обременения в виде договоров долевого участия на данный объект.

Например, вы увидели рекламу, скажем, жилого комплекса "Ели". Весь такой классный, в сосновом бору, чистый воздух, мало соседей, отличный выезд прямо в центр. Сейчас на этапе котлована. На дворе 2018 год, обещают сдать через два года! Заказываешь выписку... и видишь, что первые дольщики данного дома подписали договор долевого участия еще в 2016 году. Представляете как "весело" тем, кто приобрел в ипотеку квартиру в далеком 2016? А ведь у тех дольщиков в графе сроков сдачи указан конец 2018, а не 2020. 

В этом и состоит главное опасение. По закону каждый дольщик может требовать с застройщику неустойку, если последний не передал ключи вовремя. Неустойка - проценты от стоимости квартиры в размере двойной ставки рефинансирования за год в пересчете на количество дней просрочки. Округленно это 15%. Дак вот, в конце строительства каждый из "первых" дольщиков сможет попытаться отсудить у застройщика (и как показывает практика многие на это идут) 30% от стоимости их квартиры - за два года просрочки.

Застройщику придется оплатить по своим долгам. Если во время строительства он не делал финансовый план с расчетом на такие ситуации, то по итогу, купив квартиру в таком доме, вы получите не полностью сделанное благоустройство, экономию на местах общего пользования и прочее.

10. Качество фотоотчетов

Если вы из другого города, то наличие хорошего хода строительства на сайте поможет сэкономить нервы во время ожидания стройки. Вам будет проще по фотоотчетам понимать на каком этапе дом, в котором находится будущая квартира.

11. Скидки и акции

Если вы видите, что у застройщика постоянно огромные скидки и акции, то стоит задуматься. Если у застройщика постоянная скидка "за быстрый расчет", то это нормальное явление для рынка в Новосибирске. Мы вынесли в отдельную статью информацию о том, какие акции и спец предложения бывают у застройщиков.

Выводы

1. У застройщика должен быть сайт
2. На сайте должны быть документы о застройщике и его многоквартирных домах
3. Застройщик не должен быть ответчиков в делах о банкротстве
4. У застройщика должны быть и хорошие и плохие отзывы, но больше хороших
5. Смотрите готовые дома застройщика
6. Задавайте вопросы жильцам, которые уже живут в домах застройщика
7. Хороший отдел продаж любит отвечать на вопросы